Op de website Bouwstenen.nl is een interview te lezen met voormalig NV Zeedijk-directeur Janny Alberts. Zij vertelt hoe NV Zeedijk al veertig jaar verschil maakt door de omgeving leefbaar te maken.
Ga naar Bouwstenen.nl of lees het hieronder.
Vastgoed hebben helpt
“Door vastgoed in eigendom te hebben, kan je echt sturen op de ontwikkeling van een wijk”, zegt Janny Alberts, voormalig directeur NV Zeedijk. “Gebruik dat vastgoed actief, kies je huurders en zit er dicht op. Daarmee kun je als gemeente echt het verschil maken.”
Janny Alberts, voormalige directeur van NV Zeedijk.
Herstel door ingrijpen
De Zeedijk zorgde lange tijd voor veel overlast. Janny: “Voordat wij in beeld kwamen, dacht de gemeente er serieus over na om een hek rond de wijk te zetten. De problemen waren te complex om alleen met handhaving op te lossen.”
“De gemeente heeft uiteindelijk besloten om geld te steken in een NV (naamloze vennootschap). Samen met banken is geld bijeengebracht en is een publiek-private samenwerking opgezet. Er zijn diverse panden gekocht om de buurt structureel te verbeteren. Wij beheren en ontwikkelen nu 154 panden in het gebied. Wij zijn daarbij teruggekeerd naar de oorspronkelijke structuur: bedrijvigheid in de plint en woningen daarboven.”
Actief sturen
Volgens Janny ligt er een belangrijke les voor gemeenten: “Wacht niet te lang en durf in te grijpen. Door zelf vastgoed in positie te brengen, kun je echt sturen op de ontwikkeling van een wijk. Dat vastgoed alleen beheren is niet genoeg. We kopen aan, knappen op en verduurzamen. Boven wonen mensen, onder zitten ondernemers die passen bij de buurt.”
“Je verdient zo’n aanpak niet direct terug in euro’s. Maar het levert wel waarde op voor de gemeenschap. Dat is precies waar maatschappelijk vastgoed om draait”, vertelt Janny. Ze ziet dat gemeenten vaak sturen op financiële prestaties, terwijl de echte opbrengst ergens anders zit. “De effecten zijn lastig meetbaar, maar je ziet ze wel. De buurt knapt op, vastgoedprijzen stijgen en bewoners voelen zich meer verantwoordelijk voor hun omgeving. Dat draagt direct bij aan veiligheid en leefbaarheid en vergroot de sociale cohesie in de buurt.”
Janny: “Bij het bezit van vastgoed werk je vanuit privaatrechtelijke afspraken, namelijk het huurrecht. Dat huurrecht biedt extra mogelijkheden bovenop het bestuursrecht. Maak daar gebruik van”.
Sturen via huurcontracten
De grootste invloed zit volgens Janny aan de voorkant: bij het kiezen van huurders. “Wij bepalen vooraf wat wij in de wijk willen hebben. Het ondernemingsplan koppelen wij direct aan het huurcontract. Zo sturen wij op de functies die bijdragen aan de buurt. Huurders selecteren wij op basis van wat de wijk nodig heeft. Als wij een bepaald type winkel willen behouden, met de huurcontracten zoals we met onze huurders hebben afgesproken, kunnen we andere invullingen weigeren.”
Ook juridisch sturen ze actief. Janny: “Via instrumenten zoals een indeplaatsstelling houden wij regie. Bij verkoop van een onderneming stemmen wij niet automatisch in met een nieuwe huurder. Zo bepalen wij wie zich daadwerkelijk vestigt. Door bewust te kiezen wie je wel en niet toelaat, blijft de balans in de wijk behouden. Zo borg je de maatschappelijke meerwaarde van je vastgoed. Veel gemeenten benutten die mogelijkheden nog onvoldoende. Terwijl je hiermee direct invloed hebt op het straatbeeld en de kwaliteit van een gebied.”
Aanwezig in de wijk
De Zeedijk in Amsterdam.
Een veilige wijk begint volgens Janny met aanwezigheid. “Wij zitten met ons kantoor midden in het gebied. Bewoners en ondernemers lopen makkelijk binnen en wij zien direct wat er speelt. Door niet vanachter ons bureau te beheren, maar juist door dichtbij te zijn, kunnen we snel schakelen en problemen klein houden.”
Die nabijheid vraagt om actief handelen. Janny: “Wij lopen dagelijks door de wijk. Als wij iets zien dat niet klopt, spreken we mensen direct aan. Dat lik-op-stuk beleid werkt. Je laat zien dat je betrokken bent en dat gedrag niet vrijblijvend is.”
Ook signalering speelt een grote rol. Janny: “Bij vermoedens van illegale verhuur vangen wij signalen snel op. Wij kennen de mensen en horen wat er speelt. Ook nodigen wij huurders uit en benoemen wat we zien. Vaak stopt het ongewenste gedrag dan meteen. Vanuit onze positie confronteren wij huurders soms ook met een gerucht. Wij zijn alleen de ‘boodschapper’. Wij wachten niet af tot iets ‘bewezen’ is.”
Investeer in relaties
Naast actieve aanwezigheid zet NV Zeedijk in op verbinding met de buurt. Janny: “Wij organiseren activiteiten en zijn ook langs die weg heel aanwezig. Daardoor bouwen wij een relatie op met bewoners en ondernemers.” Die relatie betaalt zich terug in de uitvoering. “Mensen werken sneller mee als ze je kennen. Dat merken we bijvoorbeeld bij verduurzaming. Projecten gaan soepeler en sneller, omdat er vertrouwen is. Projecten kosten daarmee ook minder geld.”
Volgens Janny betekent dit dat gemeenten niet alleen moeten sturen op stenen, maar ook moeten investeren in samenwerking en relaties. Taken die je als gemeente niet zelf kunt uitvoeren, kun je organiseren via constructies zoals statuten of aandeelhouderschap, zodat je wel betrokken en invloedrijk blijft. “Investeer vooral in contact. Goed beheer is óók maatschappelijk beheer. Juist dat maakt uiteindelijk het verschil in een wijk.”
NV Zeedijk heeft een waarden onderzoek laten uitvoeren door de Vrije Universiteit Amsterdam. Daaruit blijkt dat maatschappelijke waarde ook economische winst oplevert.
Meer informatie
Website: NV Zeedijk
Rapport: De maatschappelijke meerwaarde van NV Zeedijk
Webinfo: Huur en medegebruik
